O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, ao julgar o Recurso Especial nº 2.207.433/SP, que a teoria do adimplemento substancial não pode embasar o pedido de adjudicação compulsória de imóveis. A adjudicação compulsória, que visa obter uma sentença que substitui a vontade do vendedor para a transferência da propriedade, exige a quitação integral do imóvel, mesmo que parcelas remanescentes estejam prescritas.
Em um caso julgado sobre a compra de um imóvel em 2007, em que o casal comprador pagou 80% do valor e não houve cobrança das parcelas restantes após seu vencimento, o STJ afirmou que a adjudicação compulsória só é viável com a demonstração da quitação total do contrato. A prescrição das parcelas não extingue a dívida em si, portanto a simples prescrição não é suficiente para a adjudicação compulsória.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, apontou duas bases legais para a decisão. Primeiramente, destacou que a teoria do adimplemento substancial, baseada na boa-fé objetiva, não elimina a exigência de pagamento integral para a adjudicação compulsória. A prescrição impede a cobrança judicial, mas não comprova a quitação completa necessária nesse tipo de ação.
A adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é um instrumento jurídico que permite ao comprador obter uma sentença que substitui a vontade do vendedor para a transferência da propriedade do imóvel. Para isso, é necessário cumprir integralmente as obrigações contratuais e atender aos requisitos legais exigidos.
O advogado Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, ressalta que a decisão do STJ reforça a necessidade de demonstrar a quitação integral da compra para a adjudicação compulsória. Mesmo que mais de 80% do valor tenha sido quitado e haja prescrição do saldo devedor restante, isso não é suficiente para garantir a ação.
Diante desse cenário, Cabral aponta duas alternativas para compradores inadimplentes cujo saldo devedor prescrito. A primeira opção é negociar diretamente com o vendedor para obter a escritura de forma consensual e evitar o processo judicial. A segunda alternativa seria ingressar com uma ação de usucapião, desde que preenchidos todos os requisitos legais, como posse mansa e pacífica e intenção de ter a propriedade.
A decisão do STJ elimina a possibilidade de adjudicação compulsória com base em quitação parcial ou prescrição do saldo devedor restante. Assim, a via consensual com o vendedor ou a usucapião surgem como alternativas legítimas para regularizar a propriedade em casos de inadimplência.
Em resumo, a decisão do STJ reforça a importância da quitação integral do imóvel para a adjudicação compulsória, protegendo a boa-fé e a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Fonte: Portal Contábeis
Publicado por Redação AmdJus, com base em fontes públicas. Saiba mais sobre nossa linha editorial.
