Reforma tributária: aluguel por temporada terá novas regras a partir de 2024

A recente regulamentação da Reforma Tributária introduziu significativas alterações na forma como a locação de imóveis por temporada é tributada no Brasil, especialmente para aqueles que utilizam plataformas digitais como Airbnb e Booking. A principal mudança diz respeito à categorização dessas locações, que passaram a ser tratadas não apenas como cessão de uso, mas como prestação de serviço, impactando diretamente na maneira como tributações como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidirão sobre essas atividades.

Essa nova política tributária busca criar um ambiente mais equitativo e transparente, considerando a crescente popularidade do aluguel por temporada, que tem se tornou uma fonte significativa de receita para muitos proprietários e empresários no setor. As alterações têm implicações diretas para tanto os locadores quanto os inquilinos, tornando necessário compreender as novas exigências e como elas se aplicam a diferentes cenários.

Enquadramento da Locação por Temporada e a Prestação de Serviços

A regulamentação mantém a definição de locação por temporada atrelada à duração do contrato, que deve ser inferior a 90 dias ininterruptos. Essa característica é crucial, pois contratos que ultrapassarem este limite se enquadrarão em um regime tributário diferente, similar ao de serviços de hotelaria. Assim, a conversão de locação em prestação de serviço altera a forma como as receitas são tratadas.

Com a nova abordagem, quem aluga imóveis por intermédio de plataformas digitais terá de se adaptar à nova realidade tributária. Essa mudança é importante porque faz com que a responsabilidade pela emissão de notas fiscais e pelo recolhimento dos tributos recaia sobre um maior número de locadores, especialmente aqueles que possuem múltiplos imóveis. Além disso, houve uma uniformização na forma de tributação, que se aplicará independentemente do canal de locação utilizado, seja aplicativo, imobiliária ou contrato direto.

Novos Critérios de Incidência de Tributos

A nova legislação estabelece critérios bem definidos sobre quem deve ou não contribuir com o pagamento do IBS e da CBS. Para que o locador se torne contribuinte desses novos tributos, ele deve possuir, no ano-calendário anterior, mais de três imóveis destinados à locação e gerar uma receita anual superior a R$ 240 mil. Esses dois critérios precisam ser atendidos simultaneamente.

Na prática, isso significa que muitos locadores ainda podem operar sem se preocupar com essa nova tributação. Por exemplo, um proprietário que ganha R$ 3.000 mensais com um único imóvel teria uma receita de R$ 36.000 por ano e, portanto, estaria isento do pagamento do IBS e da CBS. Por outro lado, se um locador possui quatro imóveis mas a receita total for inferior a R$ 240 mil, ele também não será tributado. Essa flexibilidade é essencial para pequenos e médios investidores no setor imobiliário.

Vigilância sobre Limites de Receita

Outro ponto crucial da nova regulamentação é a vigilância constante sobre a receita ao longo do ano. Caso um locador exceda o limite de receita de R$ 288 mil, que equivale a 20% a mais que o limite inicial, ele se tornará contribuinte do IBS e da CBS durante o mesmo ano. Isso exige que os proprietários que atuam com locação recorrente mantenham um controle detalhado sobre seus ganhos para evitar surpresas no final do ano.

Essa atenção redobrada é necessária, pois a transição de um regime tributário isento para um regime onde se deve arcar com impostos pode resultar em um impacto considerável nas finanças do proprietário. Por exemplo, se um dono de imóveis se vê de repente tributado sobre uma receita anual de R$ 300 mil, isso pode significar a necessidade de um planejamento financeiro mais rigoroso para acomodar esses novos custos.

Ocenário para Não contribuintes

Para aqueles que não se enquadram como contribuintes do IBS e CBS, as mudanças na legislação não alteram significativamente suas obrigações. O modelo atual continua valendo, onde o imposto de renda deve ser coletado por meio do carnê-leão em rendimentos provenientes de locações de pessoas físicas. Contudo, a retenção de impostos na fonte permanece válida para pagamentos feitos por pessoas jurídicas a pessoas físicas.

É importante ressaltar que os não contribuintes estão dispensados da emissão de nota fiscal. Para os que são considerados contribuintes, a nova legislação torna obrigatória a emissão de notas fiscais a cada locação realizada. Essa inovação pode exigir que os locadores se adaptem a novas práticas contábeis e de gestão financeira.

Abrangência da Reforma Além do Setor Imobiliário

A Reforma Tributária não se limita apenas à locação de imóveis; ela se expande para o setor de locação de bens móveis, como veículos e equipamentos industriais. De acordo com a Lei Complementar nº 214 de 2025, essas operações passam a ser tratadas de forma semelhante à prestação de serviços, o que implica também na incidência do IBS e da CBS. Este aumento na base de tributação exige que as empresas que trabalham com locação de bens móveis façam uma revisão detalhada de seus contratos e estratégias de preços.

A necessidade de revisão surgida com essas mudanças é uma oportunidade para os empresários adaptarem suas práticas de acordo com a nova realidade tributária, buscando não só a conformidade, mas possivelmente a maximização de lucros em um mercado mais dinâmico e regulado.

Conclusão Prática para Contribuintes e Empresários

Diante dessas alterações, o que os contribuintes e empresários devem fazer agora? É essencial que os proprietários de imóveis utilizados para locação temporária e os operadores de locação de bens móveis revisem suas práticas e se familiarizem com os novos critérios de tributação. Isso envolve acompanhar de perto a contabilidade, definir um controle rigoroso sobre a receita e, se necessário, procurar a consultoria de profissionais especializados em contabilidade tributária.

A atualização nas práticas de emissão de notas fiscais e o reexame de contratos são fundamentais para se adequar ao novo regime tributário. Dessa forma, tanto os locadores quanto as empresas de locação estarão preparadas para operar de maneira eficiente e em conformidade com a legislação revisada. A proatividade nesse sentido será essencial para evitar surpresas financeiras e garantir a sustentabilidade dos negócios no novo cenário tributário.

Fonte original: Portal Contábeis