Proprietários enfrentam possíveis transtornos em permutas com incorporadoras

Novo entendimento da Receita Federal traz impactos negativos para proprietários de terrenos em permutas com incorporadoras

O mercado imobiliário tem sido palco de uma prática tradicional: a permuta entre proprietários de terrenos e grandes incorporadoras. Porém, um posicionamento recente da Receita Federal vem gerando preocupações para os vendedores, podendo resultar em uma tributação em dobro.

A Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, publicada em junho, aborda as permutas financeiras, em que os proprietários trocam seus terrenos por uma participação nos resultados de empreendimentos imobiliários. Nesse modelo, a Receita Federal tem considerado os proprietários apenas como vendedores de imóveis, sujeitando-os ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que pode chegar a 22,5%, enquanto as incorporadoras se beneficiam do regime especial de tributação com alíquota unificada de 4%.

Na prática, a interpretação da Receita tem sido questionada por advogados especialistas, que apontam para uma bitributação disfarçada. Para eles, os proprietários assumem os mesmos riscos que as incorporadoras, mas são tributados de forma mais pesada, o que contraria princípios constitucionais como capacidade contributiva e isonomia.

Guilherme Malta, sócio do escritório Mota Kalume Advogados, destaca a importância de uma assessoria jurídica adequada para os proprietários antes de fechar negócios de permuta. Ele ressalta a possibilidade de judicialização dos casos, visando obter o reconhecimento como co-incorporador ou revisar os contratos para minimizar os impactos tributários.

A situação torna-se complexa quando a incorporadora, ao repassar ao proprietário seu valor de participação, já desconta a alíquota de 4%, resultando em uma tributação dupla do mesmo valor. Malta enfatiza a necessidade de uma mudança na interpretação da Receita Federal, visando equilibrar a tributação e proteger os interesses dos proprietários de terrenos envolvidos nessas permutas.

Diante desse cenário, é essencial que os proprietários estejam cientes dos possíveis impactos tributários envolvidos em permutas com incorporadoras, buscando orientação especializada para garantir a segurança jurídica e financeira do negócio. A atenção a detalhes contratuais e uma análise criteriosa das condições e tributações envolvidas são fundamentais para evitar prejuízos futuros.

Fonte: CNN Brasil