Ação ordinária - rescisão de contrato - cláusulas abusivas - suspensão de pagamento - devolução de parcelas

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....

.... (qualificação), portador da CI/RG nº .... e CNPF sob o   nº ...., residente e domiciliado na Comarca de .... Estado do ...., Al. .... nº .... - ap. ...., vem à presença de Vossa Excelência, por seu advogado e procurador (instrumento procuratório incluso - Doc. ....), adiante assinado, com o fim de propor AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS, contra .... (qualificação), na pessoa de seu representante legal na Comarca de ...., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Comarca de .... Estado do .... na Rua ...., nº ...., inscrita no CNPJ sob o nº ...., o que faz com fulcro nos artigos 389 a 404 CC; artigo 273 e 282 e seguintes CPC e, ainda, os artigos 6ª, VI e VII, 53, 53, 84 da Lei nº 8.078/90 e demais disposições legais aplicáveis à espécie e pelos fatos e fundamentos que passa a expor, para, ao final, requerer:

I - As partes, em data de .... de .... de ...., firmaram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em construção com Financiamento, cujo objeto é a unidade .... do empreendimento denominado "....", cujas características, composições e complementos se acham descritos no item .... "....", no documento firmado e já aludido (Doc. ....).

II - O preço total avençado para tal aquisição foi, à época de R$ .... (....), a ser pago pelo Autor, conforme o contrato, nas seguintes condições:

VENCIMENTO             VALOR CONTRATUAL           

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

..../..../....  R$ ....

III - O Autor efetuou os pagamentos, conforme pactuado, como bem se pode ver das parcelas descritas abaixo, conforme reconhecido pela requerida:

DATA   VALOR ATUALIZADO   VALOR  LÍQUIDO

SINAL   R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

..../..../....  R$ ....  R$ ....

IV - Em data de .... de .... de ...., as partes efetivaram um aditivo ao contrato anteriormente firmado, alterando algumas parcelas de pagamento bem como ficou mencionado que a data prevista para a entrega do imóvel, que seria, inicialmente, em .... de .... de ...., passaria a ser a data de .... de .... de .... Tal se fez em razão de a requerida, já prevendo que não poderia adimplir com a sua obrigação de entregar o que prometera vender ao Autor, submeteu-se à referida alteração de cláusula, o que já caracteriza, embora pactuado, com o descumprimento do contrato principal, gerando ao adquirente, sem dúvida, prejuízo material, ainda mais levando-se em conta que a data prorrogada é de .... meses, sendo, sem dúvida, significativo, para aquele que planeja a ocupação do imóvel no prazo inicialmente convencionado. De outro lado, há, também, fortes indícios de que a obra não venha a ser entregue no prazo de ..../...., tendo em vista o estado em que ainda se encontra, praticamente parada, o que se comprova pelo quase inexistente movimento de operários no local, como constatou o Autor (Doc. ....).

V - Na mesma época do aditivo, o Autor comunicou a Requerida que as parcelas mensais não vinham sendo corrigidas conforme o pactuado, ou seja, pelos cálculos da Construtora os valores pagos pelo Autor, não eram corrigidos da mesma forma que o saldo devedor, o que, sem dúvida, estabeleceu larga defasagem entre os valores efetivamente pagos e o saldo ainda a crédito da Construtora. Vale dizer, que quanto mais parcelas quitava o Autor, maior ficava o seu saldo devedor. E, destaque-se, que tal se dava - e ainda se dá - não pela aplicação do índice pactuado no Contrato mas, sim, por cálculos efetivamente errados feitos pela vendedora do imóvel.

VI - Tanto isto é verdade que, solicitada a fazer um demonstrativo ao comprador, das parcelas pagas, com a devida correção, e o saldo devedor, da mesma forma, a própria requerida, em tal demonstrativo deixou evidente a existência de substancial diferença a favor do Autor, conforme se comprova do  Doc. .... ora acostado à presente (....).

VII - Em face da disparidade existente na modalidade de correção entre o saldo devedor e as parcelas já pagas pelo Autor, este mandou efetuar cálculo por profissional habilitado (Doc. ....), donde se conclui que: para correção do saldo devedor, a Construtora utilizou-se do .... mais ....% ao mês de juros simples, conforme o Contrato. Entretanto, ao atualizar os valore já pagos, utiliza-se de índice próprio da Empresa, não reconhecido oficialmente e que não é dado ao cliente a oportunidade de conhecer tal índice, ao qual denomina de .... o que se vê no   Doc. .... riscado para fins de não identificação.

Explica-se:

O dito índice ...., é inferior a inflação oficial do período, e que, via de conseqüência, por óbvio, não atualiza de forma real, para os valores atuais as quantias já pagas, isto é, o que já foi pago fica sempre defasado em relação a realidade da própria moeda, conforme se vê, facilmente, do cálculo mandado elaborar pelo Autor. Dali se pode verificar que, segundo o cálculo da Construtora, é considerado como pagamento efetuado, a quantia de R$ ...., quando os mesmos valores atualizados pelo fator judicial, como feito no cálculo mandado elaborar, e que reflete a realidade econômica - muitas vezes, sendo abaixo da inflação, até - verifica-se que o valor pago chega a R$ .... incluídos aí, também os juros de ....% ao mês, donde se deduz uma diferença significativa de aproximadamente ....% ou seja, em moeda corrente, R$ ....

VIII - Isto considerando-se a atualização das parcelas pagas, como feito pela TR. A defasagem seria ainda maior, se utilizado o .... na correção dos valores já pagos pelo comprador. Tais cálculos foram elaborados até .... de ....

IX - Com estes fatos, fica evidente o total desequilíbrio no Contrato, tratando, de forma flagrante, a parte vendedora com tais vantagens e a parte compradora com totais desvantagens, o que é reprovado pela Lei, conforme preceitua o artigo 51 § 1ª, da Lei nº 8.078/90, entre outros dispositivos.

"Art. 51:

§ 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

(...)

Inc. II - Restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo à ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual."

X - O Autor vem de há muito, tentando junto à Requerida, estabelecer negociação a fim de se chegar aos valores exatos do financiamento, cujas conversações iniciaram-se em data de ..../..../...., com os reiterados pedidos formulados por escrito (Docs. .... a .....), sendo que até o momento não houve, ainda, solução para o caso, não obstante a Empresa tenha, por várias vezes, admitido a disparidade nos valores, pois que, como demonstrado, é inegável a diferença entre o que pretende a Construtora e a realidade contratual, ou seja, os valores pagos devem merecer o mesmo tratamento que o saldo devedor, para que se mantenha o equilíbrio da avença e não se caracterize o locupletamento ilícito.

XI - Estranhamente, a requerida passou a argumentar - embora adiantadas as negociações - uma série de dificuldades e empecilhos para solução amigável, nas inúmeras reuniões já realizadas, até chegar ao ponto de tratar o Autor, seu cliente, de forma até descortês, em dado momento, sempre na pessoa de seu .... - ...., Sr. ...., com quem vinham sendo realizados as negociações.

XII - De outro lado, inexplicada e inexplicavelmente, em data de ..../..../.... notificou extrajudicialmente (Doc. ....) o Autor para que devolvesse os documentos (Contrato) de Compra e Venda de uma unidade .... que adquirira à vista, tendo efetuado o pagamento, como se vê do Contrato realizado e formalizado   (Doc. ....) tentando estabelecer um vínculo inexistente, entre aquele negócio e este, que se pretende rescindir por culpa da Vendedora. Para resguardo de seus direitos, formalizou, o Autor, Protesto Judicial, já processado (Doc. ....).

XIII - Não bastasse isso, o autor mesmo estando em negociação com a Requerida foi, também, notificado extrajudicialmente, quanto à sua inadimplência (Doc. ....), o que, na realidade, não se caracteriza, em virtude das adiantadas negociações que se desenvolviam. A prova inconteste é que, mesmo após tal notificação, recebeu o autor, via .... (Doc. .... a ....) um expediente que trata justamente das negociações que se realizavam o que demonstra, sem sombra de dúvida, que a Requerida ao mesmo tempo em que negociava com o autor, demonstra evidente má-fé em tais negociações e tenta pressioná-lo com tais expedientes insidiosos.

XIV - Há que se ressaltar, também, que o Contrato realizado, traz em seu bojo diversas irregularidades que o viciam. Cita-se, por exemplo, que não há qualquer cláusula que penalize a Construtora por qualquer tipo de inadimplência. Não há multa contratual estabelecida para a Construtora. Por outro lado, está a reforçar, de forma inequívoca, a abusividade de suas cláusulas - sendo verdadeiro "Contrato Leonino" - a cláusula .... - da rescisão - onde, se rescindido o Contrato "por culpa do adquirente", este perderá ....% (....) do que já houver pago, devendo conformar-se com apenas ....% (....) restantes, constituindo-se em verdadeira afronta aos mais primários princípios que regem os contratos (Lei nº 8.078/90. art. 51, II, IV e § 1ª, III e art. 39, V) verbis:

 

"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

Inc. II - Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;

(...)

Inc. IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a equidade.

§ 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

(...)

Inc. III - Se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Art. 39. E vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

Inc. V - Exigir do consumidor vantagens manifestamente excessiva."

XV - Pelo exposto, verifica-se que o autor encontra-se em incontestável desvantagem contratual, o que vem lhe acarretando a impossibilidade de continuar adimplindo o Contrato que tomou outras proporções que as inicialmente pactuadas, como comprovado documentalmente, desvantagem e desequilíbrio estes que lhe autorizam a pleitear a rescisão do Contrato, por abusivo que é, com a proteção legal estabelecida no Código do Consumidor, aliadas às disposições aplicáveis da nossa Lei Substantiva Civil, pelo que, vem a juízo Requerer:

- Seja a presente recebida e, após, R.A. determinar Vossa Excelência, Liminarmente, a suspensão dos pagamentos das parcelas e demais encargos, a partir de ..../...., bem como as parcelas subsequentes, vincendas, conforme permissivo do art. 273 CPC, modificado pela Lei nº 8.952/94, pelas razões expostas e ainda porque pretende o Autor a rescisão do Contrato;

- Concedida a antecipação da tutela acima, determine este r. juízo a citação da Requerida, na pessoa de seu representante legal, nesta Comarca, no endereço já mencionado no preâmbulo deste documento, através dos Correios, via A.R. para, querendo, vir a juízo contestar a presente ação, no prazo legal, com as advertências dos artigos 285 e 319 CPC;

- Seja, também, a Requerida condenada em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença, pois que inegável o prejuízo em que o Autor vem incorrendo coma as irregularidades aqui mencionadas, cujo prejuízo decorrente não lhe proporcionam, hoje, a possibilidade de aquisição de imóvel em iguais condições, pelo que terá de ser ressarcido do que perdeu e do que deixou de ganhar, até pela impossibilidade de não poder já, estar ocupando o dito imóvel, pois que postergada a sua entrega, sem viabilidade objetiva, ainda, de entrega no novo prazo, unilateralmente, estipulado e imposto ao adquirente;

- Seja facultado ao Autor, a produção de todas as provas em Direito admitidas, sejam periciais, documentais e testemunhais, depoimentos pessoais que se façam necessários, além das já acostadas e,

- Finalmente, julgue procedente a presente ação por suas razões e fundamentos, rescindindo o Contrato e condenando a Requerida a devolver as parcelas pagas pelo Autor, devidamente corrigidas e acrescidas de juros (os contratuais de ....%) desde as datas dos efetivos pagamentos, condenando, também, a Requerida em perdas e danos no equivalente a ....% sobre o total dos valores pagos, corrigidos e a serem devolvidos, bem como em multa que este r. Juízo deverá estipular, face à omissão contratual a respeito (Art. 19, II, X, XV, XVI e XIX da Lei nº 8.078/90) e condenando, ainda, a mesma Requerida, nas custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, a base de ....% do total da condenação, nos termos do art. 20, 3ª CPC, suprindo este r. Juízo o que mais houver por necessário.

Dá-se à presente o valor de R$ .... (....).

N. Termos,

P. Deferimento.

...., .... de .... de ....

................

Advogado