Da intermediação de imóveis - doutrina - análise - jurisprudência

(Publicado no Datadez)

Eloy Paulo Schwelm

Professor e Advogado em São José do Rio Preto - SP

 

SUMÁRIO. 1. Contrato. Definição. 2. Da comissão devida ao corretor. 3. Contrato. Prazo. 4. Da ação própria para cobrar. 5. Conclusão.

1. CONTRATO - DEFINIÇÃO

Interessa-nos definir o que seja contrato de mediação, isto é, aquele que objetiva essencialmente aproximar as partes, vendedor e comprador, em um negócio que pode ser de compra e venda, locação de imóveis, ultimando interesses recíprocos, num nexo de causa e efeito.

É um contrato bilateral, consensual, oneroso, acessório, aleatório e atípico. Ambos, corretor e cliente, têm obrigações a cumprir. ORLANDO GOMES, Contratos, p. 457, assim entende: "O contrato de corretagem é simplesmente unilateral, porque embora a remuneração do corretor seja contraprestação de serviço que presta, não se obriga ela a cuidar do negócio, inexistindo, pois, interdependência entre o pagamento da comissão e a conclusão do contrato entre as partes que aproximou. Se a obrigação de remunerar dependesse da realização do negócio e ficasse este a cargo do corretor, o contrato não seria de simples mediação. Admite-se, não obstante, que não se desfigura, se não houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição, à circunstância de se concluir o negócio, obrigado a praticar o corretor, a praticar atos de execução de que se tenha incumbido. Nessa hipótese será bilateral o contrato".

Concordamos que a mediação não seja um contrato formal, pois que, segundo o entendimento da jurisprudência, pode existir verbalmente, não sendo de obrigação o contrato escrito. Este, sem dúvidas, produz prova documental, mas juris tantum apenas e, de certo modo, não dispensa a duvidosa prova testemunhal, nem sempre eficiente ou eficaz, e bastando, para complementá-lo, a prova da aproximação das partes, e a ultimação do negócio, tudo fruto de seu trabalho de mediador.

O TJRJ (ex-Guanabara) decidiu (RT 528/212): "O contrato de corretagem tem, por finalidade, pôr em acordo comprador e vendedor. Depois que isto é conseguido, em documento devidamente formalizado, faz o corretor jus à sua comissão. Tal atividade não é de êxito, mas de intermediação".

Vamos explicar o que seja intermediação, ou mediação. O TJSC, por votação unânime, decidiu que: "A mediação consiste na atividade eficaz do intermediário, mesmo exercida ocasionalmente, para aproximar as partes na conclusão do negócio. Pelo serviço que presta aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração".

Então, o corretor ou intermediário recebe de alguém a incumbência de aproximar as partes, e, por esta razão, a realização de um negócio, cuja mediação "deve ser útil", isto é, obter êxito final, graças à participação decisiva do corretor. Praticou ele, portanto, um elo de ligação exitosa, entre o comprador e o vendedor.

Logo, a intermediação não é um mandato por faltar a figura jurídica da representação. Isto porque o corretor jamais efetua o negócio objeto da mediação, nem sequer figurando nele, pela proibição de nele constar (Contrato de mediação, CARVALHO NETO, p. 79).

Inexiste na intermediação a locação de serviços, porque não se entende o serviço executado, sem a relação compensatória; isto porque no mandato, a retribuição financeira independe de resultado; no caso da intermediação, deve haver o resultado para dar direito ao corretor à remuneração, isto significa que a aproximação das partes e o êxito do negócio é que vão remunerar o intermediário.

Por outro lado, convém salientar que considera-se contrato de mediação a interposição de uma pessoa entre duas outras, com objetivo de tornar possível a realização de determinado negócio (REV JURÍDICA 60/228). Significa que simples informações dadas pelo corretor ao proprietário e sobre o interesse de alguém em adquirir o bem não caracterizam, por si sós, a intermediação. Não há igualmente intermediação quando o imóvel for desapropriado, ou se o bem for adquirido mediante a apreciação de várias propostas de venda, e às quais foi alheio o corretor.

Assim, como já vimos, a intermediação independe de contrato escrito. Pode ser verbal a autorização e as tratativas, entre o interessado em comprar ou vender, e o corretor.

2. DA COMISSÃO DEVIDA AO CORRETOR

A comissão devida ao corretor tem um significado especial. É a contraprestação salarial por sua atuação eficaz e exitosa, condições precípuas e inerentes à intermediação.

Existente uma questão optativa, o corretor pode ou não ser empregado, i.e., haver uma relação de emprego a rigor do art. 3º da CLT. Nesse caso, deixa de ser autônomo, com a fixação pela empresa de horário e os locais de trabalho onde deverá efetuar as vendas. Recebe diretamente dessa empresa as comissões, observado percentual diverso e inferior àquele que faz jus o profissional autônomo (TRT, 4ª Reg. j. 10.09.87, 2ª T., REV. JURÍDICA, RS, 123/125-126).

Vimos, inclusive, que essa comissão só se torna devida quando a mediação produz resultado útil. Logo, se houver apenas tentativa de aproximação, e se o negócio só se esboça ou sequer se inicia, tem-se que inexistiu acordo final de vontades. (TJSP, v.u., j. 24.06.81, RT 558/93).

O TJRS decidiu: "Intermediação na venda de imóveis. É preciso que o negócio jurídico se conclua para que haja direito à remuneração" (RJTJRS 6/146, 10/336 e 11/414).

Da mesma forma que o TJRJ, in RT 545/228. Demonstrada a mediação autorizada e que o negócio perseguido se realizou, como decorrência da atuação medianeira, devida é a comissão.

E acrescentem-se outros julgamentos a propósito do direito à comissão de corretagem, pela intermediação desenvolvida e útil. Comprovada a realização de aproximação útil, é devida a comissão se dessa aproximação decorreu o negócio (TJRS, RJTJRS 90/415).

Isto porque se a mediação for inútil ou deficiente, nada é devido ao intermediário ou corretor (RJTJRS 81/429). E, "quando de sua mediação deficiente, sequer resultou a aproximação das partes, e que o corretor, somente através de terceiros, ficou ciente de que o bem se encontrava à venda, significa não ter recebido autorização para oferta que lhe ensejasse comissão" (TJRS, RJTJRS, citados).

Porque "se pela mediação do corretor, vendedor e comprador não ultrapassam a fase das tratativas, nenhuma comissão é devida".

A dúvida maior refere-se à questão de estar o corretor incumbido de realizar certo negócio; o vendedor desiste, mas realiza o mesmo negócio por intermediação de outro corretor, fica obrigado a pagar comissão ao primeiro (RJTJRS 73/750).

E, "intermediação caracterizada, tendo o imóvel sido inicialmente oferecido pela corretora ao futuro comprador, transmitindo contraproposta ao proprietário com quem mantinha contatos. A circunstância do negócio ter sido realizado dias depois, entre as partes diretamente, não desfigura a intermediação, que consistiu na aproximação preliminar entre os interessados" (RJTJRS 80/423).

Logo, "se o negócio intermediado não chegou a se aperfeiçoar, por fato estranho à vontade das partes é indevida a comissão" (RJTJRS 79/124).

E esse fato estranho pode significar a condição estabelecida pelas partes, de concessão de um financiamento não realizado ou inoportuno.

Porque o direito à comissão de corretagem exige a intermediação efetiva, capaz de atingir a um resultado satisfatório (RJTJRS 72/364-416).

Por certo que o direito não auxilia a fraude, segundo a jurisprudência (RJTJRS 73/750).

Outra questão que deparamos sempre é saber quem deve pagar a comissão de corretagem, se o vendedor ou o comprador.

Naturalmente que temos visto situações esdrúxulas, obrigando ambos a suportarem a comissão de intermediação. Isso só pode ocorrer quando o mediador é encarregado tanto pelo vendedor quanto pelo comprador, para buscar determinado negócio. Nesse caso, a comissão é devida por metade a cada um, do percentual estabelecido pela Lei.

Mas vamos, através da jurisprudência, firmar esse entendimento. Assim: 1. No contrato de compra e venda de imóveis deve ser paga pelo comitente, não podendo ser exigida da outra parte, sem expressa aquiescência desta (RJTJRS 74/673).

2. Em contrato de compra e venda civil, a comissão é encargo de quem contratou a corretagem. Normalmente cabe ao vendedor comitente a obrigação, salvo convenção expressa que obrigue também o comprador (TJRS, RJTJRS 62/414).

3. Demonstrado que o corretor agiu no interesse exclusivo do vendedor, não é devida pelo comprador a comissão de corretagem (RJTJRS 67/128).

4. Inexistência de prova de ter o vendedor aderido ao contrato de intermediação. O ônus do pagamento da comissão cabe à parte que solicitou os serviços do mediador (RJTJRS 70/893).

5. Paga a comissão de corretagem quem contratou com o corretor a comissão de praxe (RJTJRS 63/127 e 64/248).

6. Embora o corretor não haja sido encarregado pelo comprador, se este aceita a sua mediação, e o negócio vem a se realizar, a ele também incumbe pagar a comissão (RJTJRS 63/127).

7. Não é devida remuneração a corretor que não serviu de intermediário na venda de imóvel, embora autorizado a vendê-lo (TJRS, RJTJRS 57/386).

8. Incumbe ao corretor, que postula remuneração pelo serviço de mediação, prova de ter o negócio se realizado em virtude de sua intermediação, que não se completa pela simples autorização de visita do imóvel (RJTJRS 59/365).

9. Inexistindo convenção em contrário, o corretor, a quem o vendedor incumbiu de procurar comprador, nenhum direito tem de exigir desse último a remuneração de seus serviços, eis que o comprador nada contratou com o intermediário e este só prestou os serviços que lhe foram confiados pelo vendedor, a quem, unicamente, está vinculado (RJTJRS 59/414).

10. Não descaracteriza a corretagem, não afasta o direito do intermediário à comissão, a circunstância de a aproximação das partes haver sido propiciada por mero telefonema do corretor ao interessado na compra do imóvel (RJTJRS 92/418).

11. O corretor deve, em regra, ter autorização escrita, e em falta, prova de testemunhas absolutamente idôneas e precisas que o vendedor do negócio o encarregou da venda, acolhendo, ratificando, aceitando sua intervenção na qualidade de intermediário (RJTJRS 92/422).

12. Mediação não provada. Negócio realizado por intermédio de outro corretor. Aparecendo, pelo menos, como preposto da autora, o comprador pagou-lhe débito proveniente de corretagem por venda de imóvel, nada a indicar tenha pago mal para pagar duas vezes (RJTJRS 94/450).

13. Oferta e entrega de documentos relativos ao imóvel. Prestação de serviços no interesse do vendedor. Ausência de prova de serviços prestados ao comprador. Dupla comissão indevida (RJTJRS 98/441).

14. Tendo o corretor intermediado a compra e venda do imóvel apesar de não haver contrato escrito, verificou-se o contrato de intermediação tácita, consubstanciado na utilização dos serviços profissionais do corretor, sem qualquer ressalva expressa "anterior" de não remunerá-lo, pelo que faz jus à comissão de corretagem (RJTJRS 76/331).

15. Comissão de corretagem. A ela não faz jus quem não comprova a mediação ajustada à vontade das partes. Quem não prova não pode vencer (RJTJRS 79/447).

16. A comissão de corretagem, em princípio, é sempre devida pelo vendedor (RJTJRS 77/339).

16-A. Intermediação. Aceita pelo comprador, sem reservas, a atividade do corretor, torna-se responsável pelo pagamento da comissão de corretagem (RJTJRS 72/393).

17. Certo que a comissão na transação imobiliária só é devida quando o negócio tenha efetivamente se realizado (RJTJRS 72/416).

18. Não comprovado que o autor concorreu decisivamente para a conclusão do negócio, sendo o recibo arras elaborado por outra imobiliária, que fez constar esse fato em uma de suas cláusulas, tendo também recebido o valor da corretagem pretendida pelo autor, não pode prosperar o seu pedido de cobrança de comissão (RJTJRS 72/734).

19. Se o negócio intermediado não chegou a se realizar por fato estranho à vontade das partes, é indevida a comissão (RJTJRS 79/424).

20. Estando comprovada a intermediação do corretor na compra e venda do imóvel, e tendo o vendedor pago apenas parte da comissão correspondente, cabe ao corretor o direito de receber o saldo, na forma do uso e costumes da praça (RJTJRS 80/314).

3. CONTRATO -PRAZO

Uma das dúvidas sempre suscitadas pelas partes refere-se ao prazo de validade dos contratos de mediação, se o negócio for realizado após o término deste, convencionado, entre as partes, e o negócio for concretizado entre as mesmas pessoas que, anteriormente, já haviam se aproximado pelo trabalho do corretor.

Não raras vezes, há a negativa do contratante em querer pagar a comissão de corretagem, em razão de ter o prazo se esgotado, e o intermediário não ter concluído o negócio, que teve seu início, quando vigente aquele prazo, normalmente de 30 dias.

Ou, por mais, com objetivo de fugir à responsabilidade assumida, em conluio com o comprador, o vendedor celebra o chamado "negócio direto", abrangendo o mesmo imóvel, e observadas as tratativas anteriores, entre as mesmas partes, aproximadas pelo corretor contratado.

A jurisprudência, através de inúmeros julgados, se pronuncia, dizendo: "Tendo a prova coligida nos autos evidenciado o conluio da vendedora com o comprador para se eximirem da comissão de corretagem, porquanto ficou manifesto que o conhecimento do negócio se deu por intermediação da imobiliária, respondem ambos pelas respectivas comissões de corretagem a que estariam obrigados se não tivessem utilizado de artifícios em sentido contrário" (TJRS, RJTJRS 92/420 e 93/421).

Mediação não provada. Negócio realizado por intermédio de outro corretor. Aparecendo, pelo menos, como preposto da autora, o comprador pagou-lhe débito proveniente de corretagem por venda de imóvel. A comissão de corretagem é índevida se a vinculação entre a atividade do corretor e a transação negocial, apresenta-se como indireta e meramente circunstancial.

A cláusula de exclusividade afasta a intervenção de outro corretor, mas não impede ao proprietário contratar diretamente com interessado na compra, sem obrigar-se ao pagamento de comissão (RJTJRS 91/403 e 94/450). Multa contratual. Cobrança de multa em contrato de exclusividade. Exclusividade é só a cláusula. O contrato é de prestação de serviço de corretor de imóveis, portanto, de mediação, no qual a mediadora assume o risco de sua atividade, que só será remunerado com a efetivação do negócio. A cláusula de exclusividade envolve uma obrigação de não fazer a venda, o vendedor, sem a intermediatriz, em face do monopólio contratual, mas não impede a diligência, a procura de outras fontes, pois o contrato resguarda o mediador. A opção de compra envolve uma promessa unilateral inserida no contrato de mediação. Inexistindo quebra do contrato, impossível a cobrança de multa contratual por inexecução (TJRS, RJTJRS 117/372).

No caso de inventário, uma vez celebrado um contrato de intermediação e pelo inventariante que representa o espólio, responde cada um dos herdeiros na proporção da parcela que lhe tocou no preço recebido, sobretudo quando se constata que todos anuíram, ou tácita ou expressamente, no contrato de intermediação (RJTJRS 117/383).

E é muito usual a contratação de pessoas, como corretores, para venda de terrenos, à beira-mar, por imobiliárias. Normalmente são corretores autônomos, i.e., sem vínculo empregatício, que recebem comissão com base em lotes vendidos. Seria um contrato que reputaria especial, por tarefa, porque o intermediário fica na dependência de venda dos terrenos, para, então, ser comissionado. E, por assim dizer, um contrato aleatório entre o proprietário da gleba com os corretores. O risco é dos dois. Dependendo das circunstâncias e do resultado obtido, é que terá o corretor a sua comissão. Daí o tempo e a sorte, para fixar o resultado (RJTJRS 117/251).

"Por outro lado, a opção dada a corretor, ou a autorização a este para venda de imóvel, com cláusula de exclusividade durante determinado prazo, se for vendido o imóvel diretamente pelo cliente a terceiro, na vigência desse prazo, o corretor faz jus ao recebimento da comissão sobre o preço obtido" (RT 531/229).

Podemos entender que o corretor de imóveis é um prestador de serviços. E provada esta prestação, tem o intermediário do negócio, independente da execução do mesmo, direito à remuneração fixada na "autorização de venda" (TJSC, RT 549/201).

Segundo CARVALHO DOS SANTOS, a função do corretor é sobretudo de caráter comercial e civil. Recebe a autorização (expressa ou tácita) de procurar negócio, em nome de alguém, que só fica obrigado a remunerá-lo se o negócio chegar a termo, ou seja, for concluído entre comprador e vendedor, havendo, pois, acordo de vontades. E a conclusão do negócio (não a execução) é, pois, indispensável para que o corretor possa exigir a corretagem, embora não seja efetivamente executado, ou seja, mais tarde rescindido ou desfeito (Tratado, II/370, nº 377).

O TACivSP, por sua 1ª CC, decidiu:

"Comissão. Inclusão de cláusula de pagamento de comissão pela compradora, na hipótese de desistência, não tem valor jurídico porque a comissão decorre do contrato de intermediação e é estranha à proposta de compra. Logo, a inclusão de cláusula de pagamento da comissão pela compradora, na hipótese de desistência, não tem valor jurídico, porque a comissão decorre do contrato de intermediação e é estranha à proposta de compra. O intermediário, pela comissão, está vinculado aos proprietários do prédio e não à ré. É da jurisprudência constituir 'praxe imoral a exigência de assinatura do comprador, de compromisso pelo qual ele se obriga a pagar ao corretor uma determinada comissão, caso se arrependa ou desista do negócio' (RT 248/513) porque é inadmissível contrate ao mesmo tempo com o comprador e o vendedor, para a percepção da corretagem de ambos os lados" (Ac. 30.03.76, Íncola, Jurisprudência, 1977, pp. 61-62).

Em outra decisão também no TACivSP, por sua 6ª C., a respeito de comissão de corretagem, assim em relação ao arrependimento do cliente, que não deseja celebrar mais o negócio: "O arrependimento do cliente não é suficiente para determinar a exigibilidade da comissão, podendo, no máximo, estabelecer condições para a cobrança de perdas e danos". Inclusive esse acórdão afirma que: "Pode o corretor, em suma, trabalhar intensamente um determinado negócio, despendendo energias e fazendo os gastos indispensáveis e atingindo, embora, os últimos limites da aproximação entre os interessados, nada pode exigir destes, nem mesmo a recuperação das despesas, se por qualquer pormenor, insignificante que pareça, não se consumar a transação. Para argumentar, acrescente-se que nem mesmo o arrependimento do cliente se apresentaria suficiente para estabelecer a exigibilidade da comissão, podendo, no máximo, estabelecer condições para a cobrança de perdas e danos" (Ac. de 15.06.76, 6ª C., JTACivSP 54/73-76).

Ainda a propósito de comissão de corretagem, temos dois acórdãos que merecem ser citados.

1. Provada a intermediação, inclusive com o recebimento do arras pelo vendedor, o direito do intermediário é incontestável. E no texto: "A apelante, procurando os serviços do autor, e os tendo este prestado satisfatoriamente, não pode furtar-se ao pagamento do que se lhe exige e que prometeu cumprir; incogitável o aspecto do percentual sobre o produto da venda que o documento de fls. não tratou. Dessume-se pois que 'se o pagamento da comissão incumbe ao comitente, e se nada estipulou em contrário', é ele o contratante do trabalho que o autor desenvolveu como intermediário. Já decidiu o STF: 'Na corretagem civil, salvo convenção, a comissão do corretor é devida pelo comitente' (RT 404/426 e RTJ 69/584-587). É evidente e emergente a mediação, com o recebimento de arras, e também parcelas de pagamento, o direito do autor é inconteste" (TJSP, 1ª C., j. 23.11.76, Íncola, Jurisprudência, 1977, p. 62).

Salientemos um acórdão do TJMG, de 06.12.76, ob. cit., p. 63: "Corretagem - Comissão. No momento em que aparece o acordo de vontades, entre os contratantes, está terminada a função do mediador e consumada a mediação. Se posteriormente houve desistência de uma das partes, a aproximação se fez, e o negócio foi concluído... Sua função de mediador estava terminada".

E as CC Reunidas do TJMG, também decidiram: "Embora rescindida amigavelmente a promessa de compra e venda, íntegro permanece o direito do corretor à respectiva corretagem, pois o corretor nenhuma responsabilidade tem, por fato das partes não haverem ultimado a escritura definitiva" (Ac. 20.06.73, DJMG de 04.10.73, p. 1, íncola, Jurisprudência, 1973, p. 48).

Sabemos que o contrato de corretagem é meramente consensual, ou seja, não está sujeito a qualquer formalidade externa, nem mesmo quando tenha por objeto qualquer contrato que deva ser celebrado por escritura pública, como, p.ex., a compra e venda de imóveis ou empréstimos garantido por testemunhas e correspondência (CUNHA GONÇALVES, Tratado do Direito Civil, t. II. 7/699-700).

Ainda com relação ao chamado período de opção, aquele celebrado entre o interessado e o corretor, geralmente em prazo determinado, como derradeiro para a mediação, mesmo que, conclusão do negócio se faça fora desse período, a remuneração é devida. O que importa, pois, é a data da conclusão do negócio (JTACivSP 31/18-20).

E a mulher casada, sem anuência do marido, não pode obrigar-se a pagar comissão, porque a Lei 4.121/62 manteve essa proibição (JTACivSP 39/27-28).

Sempre é oportuno o entendimento jurisprudencial dos vários Tribunais:

Intermediário de negócio. Negócio desfeito. Preferência exercida por condômino. Direito à comissão (RT 523/213).

Imóvel. Vendas. Partes aproximadas. Negócio realizado. Comissão devida (RT 527/229 e 500/180).

Imóvel em condomínio. Venda. Preferência do condômino exercitada. Comissão devida, não obstante. Ação de cobrança procedente. Recurso provido (RT 520/250).

Mediação útil. Serviços. Negócio ultimado com outro corretor. Direito à metade da comissão. Embargos rejeitados (RT 530/194).

Opção. Prazo. Exclusividade. Imóvel vendido diretamente pelo proprietário. Ação procedente em parte. Comissão devida. TJPR, in RT e "se o proprietário vende o imóvel diretamente, dentro do prazo de opção com exclusividade, deve pagar a comissão ao corretor".

Partes aproximadas. Arrependimento do comprador. Cobrança de comissão. Ação procedente (RT 528/212).

Venda de imóvel não concluída. Desistência do pretendente. Comissão não devida (RT 530/124).

Corretagem. Procedimento sumaríssimo para cobrança (RT 512/269).

Negócio realizado. Over Price. Validade. Cobrança procedente (RT 506/161).

Opção. Falta de assinatura do marido. Irrelevância (TJSP, RT 500/132).

Venda de fazenda. Aproximação das partes interessadas. Negócio não realizado, porém. Comissão indevida. Ação improcedente (TACivSP, RT 510/139).

Venda de imóvel. Sinal recebido pelo vendedor. Rompimento do ajuste pelo comprador. Direito do Corretor. Cálculo sobre o sinal recebido (RT 500/220).

Ausência de contrato escrito. Consentimento tácito. Inexistência de prova. Declarações do comprador (TJRJ, RT 502/218).

Comissão. Cobrança. Falta de inscrição do corretor no Conselho de Imóveis. Irrelevância. Contrato verbal. Eficácia se houver prova robusta (TJSC, RT 511/246).

Comissão. Cobrança. Improcedência. Inexistência de arrependimento, mas obstáculo decorrente da incapacidade de um dos condôminos (TACivSP, RT 500/132).

Comissão recebida indevidamente do comprador. Repetição de indébito. Procedência (RT 510/236).

Contrato de opção. Rescisão unilateral do vendedor. Indenização devida. Cálculo. Ação procedente (TARJ, RT 505/231).

Comissão. Obrigação de quem contratou o trabalho. Ação procedente (RT 503/219).

Comissão indevida na espécie. Contrato principal não realizado (RT 495/147).

O contrato de corretagem tem por finalidade pôr em acordo comprador e vendedor. Depois que isto é conseguido, em documento devidamente formalizado, faz o corretor jus à sua comissão. Tal atividade não é de êxito, mas de resultado (TARJ, RT 528/212).

Intermediário de negócio. Financiamento não conseguido. Rescisão amigável de contrato. Direito à comissão. Cobrança procedente em parte. TJRJ: "Se o negócio objeto da intermediação chega a concretizar-se, mas deixa de ser executado por circunstâncias supervenientes cuja probabilidade de ocorrerem fora inequivocamente prevista, inclusive pelo corretor, de modo a levarem as partes à rescisão amigável do contrato, com prejuízo da que se valeu da intermediação, justa se torna a redução da comissão" (TJRJ, RT 564/229-230).

Comissão de corretagem. Nota promissória. Corretagem. Pagamento feito ao corretor. Execução. Sub-rogação legal não ocorrida. Inaplicabilidade do art. 85, III, do CC, que opera-se apenas quando o terceiro que paga seja interessado na extinção da dívida, por ser ou poder ser por ela responsável (TJMT, RT 575/234).

Venda de imóvel Preço constante da escritura inferior ao da autorização. Base para o cálculo da comissão. Apelação não provida. Tratando-se de comissão de intermediário na venda de imóvel, se o preço constante da autorização de venda é muito superior ao constante da escritura pública pela qual a venda foi realizada, o pagamento da comissão deve ser com base no preço constante na escritura (TAPR, RT 538/233).

É da doutrina e assim vem sendo consagrado na jurisprudência que se a mediação não produziu resultado útil, não se realizando o negócio, a comissão não se torna devida (TJPR, RT 566/217-218).

Intermédio de Negócio. Negócio iniciado. Venda do imóvel. Conclusão com outro corretor. Direito à metade da comissão. Ação procedente. Apelação provida em parte. O mediador tem direito à metade da comissão que proporciona o negócio se dele partiu a iniciativa do mesmo e a descoberta do interessado, embora concluído o negócio por outro corretor, com o mesmo comprador (TJRJ, RT 34/231).

Intermediário de negócio. Opção a corretor. Venda por outro dentro do prazo daquela. Comissão devida. Sendo a venda feita por intermédio de outro corretor, dentro do prazo da opção, há o direito à comissão, por parte do primeiro corretor (TJPR, RT 537/194).

Intermediário de negócio. Corretagem. Promissórias. Causa debendi legítima. Aproximação das partes. Anulação incabível. Apelação cível. Anulação e apreensão de promissórias. Corretagem, Causa debendi legítima. Aproximação das partes pelo corretor. Comissão independe de desfazimento posterior da transação. Recurso improvido. O desfazimento posterior da transação não tira do corretor a comissão de corretagem representada por notas promissórias que tem nelas a causa debendi legítima, não sendo por isso passíveis de apreensão e anulação. Nega-se provimento ao recurso (TJMS, RT 574/237-238).

Intermediação de imóveis. Sociedade civil que opera no ramo da comercialização de imóveis. Contrato de opção para 30 dias e locação de serviços. Negócio concluído diretamente pelo proprietário e comitente, após o término desse prazo com a empresa interessada na compra, em bases semelhantes às agenciadas pela corretora. Comissão devida a esta, devidamente corrigida. Apelação provida (TJSP, RT 573/124).

Intermediário de negócio. Cobrança de comissão. Contrato escrito não existente. Prova testemunhal ineficaz na espécie. Ação improcedente. Aplicação do art. 401 do CPC. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Prova do contrato de corretagem ou de intermediação na compra, venda ou permuta de imóveis, deve ser escrito quando o valor ultrapasse a tarifa legal (art. 401 do CPC). Contrato padrão. Preceitua a lei que compete ao Conselho Federal elaborar contrato padrão para serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória para os corretores, o que põe em dúvida os contratos verbais ou de vontade ou aquiescência tácita do comprador. Recibo de reserva. Contrato de opção, precursor e de natureza diversa do contrato de compra e venda de imóveis. Ademais se não assinado pelo vendedor, sem data de sua elaboração e sem data limite de validade da preferência ou opção, é inexistente, tanto na sua parte essencial como subsidiária, pertinente à representação do corretor na pessoa do comprador.

Contrato de Intermediação. Não provado por escrito, decorrendo sem valia prova testemunhal, que, aliás, decorre somente do depoimento dos interessados, sem cunho de maior credibilidade. Provimento denegado (TJRS, RT 573/224).

Demonstrado que houve de parte dos corretores o trabalho de aproximação das partes e o negócio se realizou com as pessoas indicadas, a comissão de mediação é devida (TAPR, RT 527/229).

Intermediação de Imóveis. Comissão. Cobrança. Procedência - Mediação consumada. Falta de inscrição do corretor no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, irrelevância. Necessidade da prova concreta da intermediação. Aplicação do art. 368 do CPC (TAMG, RT 554/184 e 233).

Falamos antes, em período opcional, com prazo ou tempo determinado; é que a lei não aceita cláusula com prazo indeterminado, para a intermediação de venda de bem imóvel. Isto porque entende, nesse caso, haver submissão de uma das partes, à vontade da outra (RJTJRS 122/389).

Vencido o contrato de intermediação, se o negócio é concluído entre as mesmas partes já aproximadas pelo corretor, é devida a comissão. É o entendimento da jurisprudência, em razão de não admitir que a parte locuplete-se do trabalho do intermediário, ainda quando já findo o contrato de corretagem (TJRS, RJTJRS 127/406).

4. DA AÇÃO PRÓPRIA PARA COBRANÇA

Cremos que esta questão já esteja definida pelos Tribunais, qualificando os corretores de imóveis como profissionais liberais, que são agentes auxiliares do comércio, especialmente se corretores autônomos.

Têm os corretores direito de cobrar judicialmente a comissão que lhes foi negada.

Mas, onde situar, no Código, o artigo e qual o rito a ser observado?

Entendemos, a exemplo dos Tribunais, que o rito é o sumaríssimo, artigo 275, letra m, do CPC (RJTJRS 55/315 a 319 e TJRJ, RT 546/196). O STF aceita o rito ordinário.

5. CONCLUSÃO

Nada melhor do que a jurisprudência citada para firmar o direito.

O entendimento específico define a questão, e analisa caso a caso. O intermediário de imóveis, ou o corretor como vimos, persegue o resultado, e só terá remuneração pela conclusão do negócio, independentemente de prazo estabelecido, que não pode ser por tempo indeterminado; mas pode ser renovado. Então, a aproximação das partes é fundamental, e tal deve ser provado. O contrato de mediação pode ser escrito ou verbal.

As demais considerações podem ser anotadas e conferidas. Por final, dizemos que a obrigação de pagar a comissão de corretagem, salvo entendimento, por escrito, das partes, é sempre do vendedor. Se o corretor agiu no interesse de ambas, a melhor jurisprudência indica que se deve partilhar o percentual da remuneração devida ao intermediador, porque o direito não auxilia a fraude, nas circunstâncias de haverem as partes, para não pagar a comissão, se aliado para celebrarem o negócio diretamente.